疫情時期的低利率已結束, 按揭快到期該怎麼辦？

2021-09-02

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加國易居

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加拿大按揭成本，因疫情跌至不可思議地步，低到比通脹率還低，導致當前實際利率處於負值，銀行相當於虧本放貸。目上次實際按揭利率處於負值還是在40多年前的1970年代末。當時通脹危機嚴重，人人都忙着買房來對抗貨幣貶值，從而造成嚴重泡沫，很快泡沫就在1980年代初破裂了，無數家庭夢斷房市。和當年比，如今情況何其相似。

實際按揭利率是 支付利率減去年通脹率 。假設按揭利率2%，當年年通脹率為2%，兩兩相抵，實際按揭利率相當於零，相當於銀行白白借錢給消費者花。而歷史這種情況不多，但目前卻在實實在在上演，當前按揭利率比通脹率還低。6月掛牌5年固定按揭利率雖為4.79%，但這只是個掛牌利率，銀行主要用它來計算罰息的，沒人真買這個利率。

目前市場上能拿到的最低5年固定利率通常比掛牌利率低220至250個基本點，和優惠利率差不多。 6月5年固定優惠按揭利率是2.45% ，根據6月通脹率調整後，實際按揭利率為負0.6%，雖比5月的負1.2%利率強一點，但處於負值。負1.2%的實際按揭利率，是自1970年代末通脹危機以來最低。

按揭成本如此之低，人就會瘋狂買房，導致房價嚴重錯位，一旦利率回升，導致房價嚴重錯位因素不再時，房價也會隨之調整向正常價位靠近，到時又有多少人痛悔莫及？而目前情況下，普通消費者該怎麼辦？如果是按揭續期，找按揭經紀諮詢分析比較一下，趁利率未上調前鎖定，可能和中彩票差不多。如果是買房，就很難說了，有點像賭博。正常情況下，通脹會基本穩定，但當前情況下，央行不僅沒說通脹會穩定，而是警告通脹從未如此瘋狂。目前實際利率為負，明年有可能變正。利率即使上調，加拿大因多數按揭都經過按揭壓力測試，不會出現大規模按揭拖欠，但房價漲幅有可能放緩，從而進一步影響房市活力，進而影響金融行業。

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總結起來，目前市場現狀是： 實際利率為負值，市場需要負利率來刺激借貸，與此同時信貸增長創過去幾十年新高，房屋銷量也接近歷史峰值，房價也以前所未有的速度瘋漲 。隨着政府逐步解除疫情封鎖，經濟漸漸走上正軌，不再像過去需要太多外在刺激，意味着按揭利率會很快會上升。經濟越強勁，意味着復蘇越迅速，利率越走高。經濟越疲弱，政府為刺激借貸會越下調利率。

信貸流動性，也會決定按揭利率走向。借貸資本過剩，銀行會下調利潤預期，從而下調借貸成本。反之，按揭借貸資本緊張，按揭利率會上調。疫情爆發前，借貸流動性既不過剩又不緊張，基本保持平穩狀態。按目前趨勢看，按揭借貸成本有可能很快恢復至疫前水平。今年三季度前 5 年固定按揭利率中位數估計為 2.55% ，甚至有可能升至 2.65% ，年底估計升至 2.73% ，最低可能 2.6% ，最高可能 2.85%。

上述估計數字看起來不大，但衝擊巨大。 利率變動，往往比變動數字本身更關鍵。利率從2%回升至2.73%，相當於利息成本上升36.5% ，不計按揭壓力測試因素，購買力會因此縮水7.84%。最近買家多數都通過按揭壓力測試，屆時利率上調一點，還貸能力多半不會受影響，但債務成本不同，會因此變得比過去更沉重。明年經濟如復蘇持續強勁，5年固定按揭利率到明年3季度底估計漲至3.10%，屆時人們購買力會因此縮水11.5%。即使只漲至2.7%，購買力也會在按揭壓力測試基本上再縮8.0%。如漲至3.30%，購買力會縮水14.3%。注意，屆時按揭壓力測試利率也可能因此調高。

此外還要考慮到期按揭續期成本。 2.0%固定按揭利率50萬加元按揭 ， 5年內利息成本近46,080加元 。明年利率如升至3.1%， 5年期內利率成本將增至72,183元 ，意味着利息成本整整增加26,000元。

許多按揭快到期的，需早作應對準備。發現經濟復蘇跡像強勁時，趁利率還未回升前鎖定5 年固定利率，能省不少錢，前提條件是銀行不收提前還貸罰款。專家建議是，在做任何按揭變動前，找按揭經紀計算各種情況下的利息成本、進行各種對比分析後，再做決定。照目前情況看，經濟衰退不太可能，未來按揭利率肯定會上調，即使上調幅度不大，但利率肯定比目前高。按揭金額巨大、按揭期限短的，屆時續按揭時得多掏不少錢。

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