爆雷！加拿大房產公司倒閉 500套房受影響

龍安

加拿大一個地產公司的破產，引發了一系列的連鎖效應，投資者，房東，地產經紀… 對當地房地產會有什麼終極影響？

位於薩省薩斯卡通的Epic Alliance地產公司成立於2013年，它很快演變成了一個由命名和編號的公司組成的網絡，包括Epic Alliance Real Estate、Epic Alliance Electrical、Epic Accounting and Bookkeeping以及Epic Holdings。它有118名員工。

公司的120名投資者來自各行各業。卡羅萊納·阿布拉莫維奇就是其中一員。

這位溫哥華的生物醫學科學家是向Epic Alliance公司集團提供5萬-50萬元不等無擔保貸款的120名投資者之一。

「我在房地產投資團體中聽說過Epic Alliance，他們真的無處不在，在他們那裡投資的任何人，無論大小，都有很好的評價。房地產投資團體、播客、網絡研討會 – 他們無處不在。」

阿布拉莫維奇說，雖然似乎很能盈利，但公司的起源故事也很吸引他。

「公司背後的故事很好，他們試圖幫助投資者進行投資，同時提供薩斯卡通的可負擔住房。我喜歡他們是女性創立的公司，他們正在促進婦女的事業。」

就是這樣一間似乎前景良好的公司，在1月底關閉了其業務。所有投資者和物業合作夥伴在公司創始人羅謝爾·拉弗蘭姆（Rochelle Laflamme）和艾麗莎·湯普森（Alisa Thompson）16分鐘的Zoom視頻中得知了該公司的倒閉。

拉弗蘭姆（左）和湯普森在Zoom會議上宣布了這一消息

「一切都消失了，一切都破產了，朋友們。一切都沒了。」拉弗蘭姆在2022年1月19日的視頻中說。

爆炸性消息

Epic公司倒閉的消息像一顆重磅炸彈在全國的房地產和商業界炸開了鍋。

投資者想知道他們的錢去哪了，加拿大各地的房主想知道誰將管理他們在薩斯卡通的出租物業，房地產專業人士擔心這數百個核心社區的房屋會發生什麼。

根據拉弗蘭姆和湯普森的說法，Epic Alliance破產時在薩斯卡通和北巴特爾福德管理504處房產–價值合計1.26億元。

兩人在1月初發佈的 「E.P.I.C.時間 「視頻中與投資者進行了交談，當時距離該公司關閉只有幾個星期。拉弗蘭姆在視頻中說，大部分房產–總價值1.15億元–都在薩斯卡通。

通過其公司網絡，Epic在薩斯卡通的核心街區，包括Pleasant Hill、Riversdale和Meadowgreen，擔任400多個出租物業的房東和物業經理。

它通過其「無憂房東計劃」為省外的投資者管理這些房屋，這些投資者主要在卑詩省和安省。

兩位前Epic員工說，這些房屋中多達一半是空置的，許多房屋的房屋情況很糟糕。當地房地產界擔心的是，如果這幾十個甚至上百個房屋同時進入市場，會發生什麼情況。

薩省房地產經紀人協會的負責人說，他們正在密切跟蹤每月的統計數據，以衡量其影響。

「目前我們沒有看到市場危機的證據，但我認為現在還為時過早，」首席執行官Chris Guerette在採訪中說。

「對於那些已經投資的人來說，這是一場危機，因為涉及的數量很大。」

目前，法官已經指派安永會計師事務所調查120名投資者在Epic Alliance投資的約1000萬至2000萬元資金的情況。

薩斯喀徹溫省金融消費者事務管理局（FCAA）表示，由於該公司沒有銷售投資或提供金融建議的執照，該局於2021年10月21日發佈了臨時停止交易令。

11月，FCAA舉行聽證會，考慮延長該臨時命令。當時，Epic Alliance的聲明和支持信表明，臨時停止交易令對Epic Alliance的業務產生了負面影響。

停止交易令於11月16日被解除。

薩斯卡通律師Mike Russell代表120名投資者調查該公司，他用兩個詞描述了目前的調查結果——失敗慘重。

公司是如何運作的？

Epic Alliance於2013年建立，他們創建並經營着三個主要的企業：一個基於期票的貸款項目，一個 「Fund-A-Flip」翻新房屋項目和一個 「無障礙房東項目」。

該公司在八年內建立了1000萬元的資金池，投資者向Epic提供5萬至50萬元的資金，可以換取一張承兌匯票。

這些單頁票據的特點是貸款金額、期限的開始和結束時間以及利率。

回報率從15％到20％不等。

「你有一個無擔保的資金池，可以用於任何用途。當這些資金被借出時，並沒有給出具體的用途。」拉塞爾說。

Fund-A-Flip項目讓投資者通過Epic購買房屋，進行改進和升級，然後再出售獲利。該公司的宣傳材料顯示，一年的投資有10%的回報。

「無憂房東計劃讓投資者–大多數是省外的–購買Epic通過Fund-a-Flip計劃收購的房屋。投資者承擔了房屋的抵押貸款，而Epic則負責從尋找租戶到維護物業的一切工作。

它為投資者提供15%的保證回報率。

期票項目是引起政府監管機構注意的原因，導致2021年10月的停止交易令。

內部人士的看法

亞當·艾略特於2020年8月開始在Epic Alliance Properties工作，此前他從2011年起就在薩斯卡通擔任物業經理。

艾略特說，他在Epic的第二天就發現了問題。

「一般來說，住宅物業管理是靠相當高的入住率。你需要有70%到80%的入住率，才能使你的業務有意義。」

但Epic他們的出租率接近50%或更低，「如果你真的想賺錢，這是不可持續的。」

此外，該公司使用的租金預測，艾略特認為與房屋及其位置的實際情況不相符。

「我意識到，大部分業務，比如公司維持運轉的方式，是通過投資者。」

他說，該公司通過不斷引入新的投資者和新的資金，能夠向投資者支付較高的回報率，即使在出租率低和租金預測不現實的情況下也是如此。

琳達·蘭克斯開始在Epic公司擔任接待員，然後進入行政和物業管理方面。

「我想不通他們從哪裡得到那麼多錢，特別是如果60%的房產是空置的，甚至不能出租，因為有那麼多工作需要完成。」

給投資者的最後視頻

2022年1月19日，拉弗蘭姆和湯普森組織了一次與投資者的視頻通話。

這段16分鐘的介紹是持有期票的人了解到錢已經沒有了，而參加無憂房東計劃的人了解到他們事實上現在是房東。

坐在一塊白板前，這對夫婦以一個直率的信息開始。

「不幸的是，我們沒有任何好消息，我們沒有任何好的更新」。

「我們無法從停止交易令中恢復。FCAA欺騙了我們，所以就這樣了。」

拉弗蘭姆告訴投資者 「我們正在努力移交700處房產」，並把投資者資料包放在一起，解釋新房東如何能夠繼續前進。

她為金融投資者提供了一個嚴峻的最新消息。

「一切都沒了，所以股東的東西–都沒了，」拉弗蘭姆說。

展望未來

賈斯汀·霍華德是薩斯卡通市精英物業管理有限公司的一名出租物業經理。他說，他的辦公室在1月的視頻電話會議後的幾天內就開始接到省外新房東的電話。

「我有40個人在排隊，想和我們簽約，我們很難跟上進度。」他說：」薩斯卡通從來沒有真正出現過這樣的情況。

「在物業管理領域，突然出現這麼多物業是非常罕見的。」

房東仍然處于震驚之中。

「突然之間，你的任務清單就從天而降，有很多事情，從水電到電器到管道維護，你都要自己做了。」

開頭提到的投資者阿布拉莫維奇說，她希望能拿回自己的錢，但她並不樂觀。

她希望拉弗蘭姆和湯普森對消失的數百萬元負責。