房地產專家預測：美國房市明年會「逆轉命運」

知名房地產估價師喬納森·米勒（Jonathan Miller）去年曾預測，2023年會是美國房地產市場的「失望之年」。一年後，當他預測2024年的房市時，他說：「我認為2024年是『逐漸變革之年』，但這個標題似乎不那麼朗朗上口。」

商業內幕網站報道截圖

米勒是米勒·塞繆爾房地產公司（Miller Samuel）的共同創始人之一，自1986年起一直擔任該公司的首席執行官，他去年曾預測購房者和賣房者在2023年都會失望。他得出這一論斷的理由很簡單：2023年的房價將高到足以讓購房者沮喪，但又會低於2021年峰值那個讓賣房者感到滿意的水平。

新的一年即將到來，米勒認為現在有買家和賣家都值得期待的東西。 米勒說：「2024年的房地產市場將比2023年好。」

抵押貸款利率下降、房源增加

全美房地產經紀人協會最近發現，2023年美國房屋銷售量將同比下降18%。今年下降的背後有兩個明顯的催化劑，即23年來的最高抵押貸款利率和有限的房屋供應。 新冠期間的嚴重通貨膨脹導致美聯儲迅速提高利率，這也使購房的抵押貸款利率一路飆升。借貸成本變得如此沉重，以至於有意購房者要麼被擠出市場，要麼暫停了購房計劃。 在線租房平台Zumper的研究表明，近期，購房者平均每月支出比租房者高出52%，創下歷史新高。 抵押貸款利率也促使房主在沒有絕對必要搬家的情況下留在原地，因為他們不想失去較低的固定利率，然後陷入與購房者同樣的困境。這加劇了原本已嚴重的住房短缺。

米勒說：「在進入房市之前，人們通常會忽略長期供應有限的問題。而事實上，在我所能想到的大多數住房市場中，庫存始終都非常有限，我認為這一點並沒有得到充分的重視。」

既然令人不舒服的高抵押貸款利率是房市放緩的主要原因，那麼利率逐步下降就會引領房市復蘇。 由於通脹數據疲軟，人們開始對降息持樂觀態度，美國30年期固定利率抵押貸款已從10月底的近7.8%驟降至12月中旬的7%以下。雖然這遠未達到購房者的理想水平，但已經是一個巨大的進步。 米勒預計抵押貸款利率將繼續大幅下降。他粗略估計，2024年，30年期固定抵押貸款利率將接近5%-6%，更符合長期平均水平。這應該會讓買家和賣家都感到可以接受，他們隨後會買房，同時也會讓租房者從觀望中回歸房市。反過來，房屋銷量也會隨之上漲。 2024年房市「命運會逆轉」

米勒說：「隨着利率下降，你會看到更多的房源進入市場，但不會『洪水泛濫』。這將是循序漸進的、緩慢的。」

米勒補充說：「但這有可能使美國房地產市場逆轉命運，因為房市與其他經濟領域不同，最近基本上一直處於衰退之中。」

米勒說，對於房主來說，幸運的是，房屋供應量的增加不會對房屋價值造成壓力，並且他預計明年房價將在近期漲幅的基礎上再次出現小幅上漲。

他說：「我預計全美房價都會上漲。房價會有所上漲，因為庫存有限，即便有更多的房源進入市場也是遠遠不夠的，庫存的消耗速度幾乎與庫存出現的速度一樣快。但我認為2024年的房產市場會比2023年更好、更活躍、更有活力。」

目前，紐約人承受着全美最高的房租負擔。根據Zumper的數據，紐約一居室公寓的月租中位數在11月份達到了驚人的4300美元，比排名第二的澤西市高出1200多美元。 雖然紐約不會在短期內失去全美租房最貴城市的頭銜，但米勒表示，這個城市的租房者將在2024年得到一些緩解。 米勒說：「我認為租金將會下降，現在已經開始了。曼哈頓的租金在今年8月份達到頂峰水平，到11月份已經下降了近9%，比預期的要多一些。」 紐約房租已經飆升了18個月，之後有所回落，這其中有幾個原因。季節性趨勢起了一定作用，因為秋冬季節的搬家往往不如夏季多。但米勒也指出，高昂的房價和抵押貸款利率的下降會吸引一些有意購買公寓的人。 與美國其他地區一樣，米勒預計明年隨着租金下降，而且降低的抵押貸款利率也會促進銷售。他還表示，那些希望2024年租金穩步上漲的房東的幻想是不切實際的。 米勒說：「但這並不意味着房租會大幅下降，僅僅只是說我們已經走出了租金火箭般上漲的時代。」