房地产专家预测：美国房市明年会“逆转命运”

知名房地产估价师乔纳森·米勒（Jonathan Miller）去年曾预测，2023年会是美国房地产市场的“失望之年”。一年后，当他预测2024年的房市时，他说：“我认为2024年是‘逐渐变革之年’，但这个标题似乎不那么朗朗上口。”

商业内幕网站报道截图

米勒是米勒·塞缪尔房地产公司（Miller Samuel）的共同创始人之一，自1986年起一直担任该公司的首席执行官，他去年曾预测购房者和卖房者在2023年都会失望。他得出这一论断的理由很简单：2023年的屋价将高到足以让购房者沮丧，但又会低于2021年峰值那个让卖房者感到满意的水平。

新的一年即将到来，米勒认为现在有买家和卖家都值得期待的东西。 米勒说：“2024年的房地产市场将比2023年好。”

抵押贷款利率下降、房源增加

全美房地产经纪人协会最近发现，2023年美国房屋销售量将同比下降18%。今年下降的背后有两个明显的催化剂，即23年来的最高抵押贷款利率和有限的房屋供应。 新冠期间的严重通货膨胀导致美联储迅速提高利率，这也使购房的抵押贷款利率一路飙升。借贷成本变得如此沉重，以至于有意购房者要么被挤出市场，要么暂停了购房计划。 在线租房平台Zumper的研究表明，近期，购房者平均每月支出比租房者高出52%，创下历史新高。 抵押贷款利率也促使房主在没有绝对必要搬家的情况下留在原地，因为他们不想失去较低的固定利率，然后陷入与购房者同样的困境。这加剧了原本已严重的住屋短缺。

米勒说：“在进入房市之前，人们通常会忽略长期供应有限的问题。而事实上，在我所能想到的大多数住屋市场中，库存始终都非常有限，我认为这一点并没有得到充分的重视。”

既然令人不舒服的高抵押贷款利率是房市放缓的主要原因，那么利率逐步下降就会引领房市复苏。 由于通胀数据疲软，人们开始对降息持乐观态度，美国30年期固定利率抵押贷款已从10月底的近7.8%骤降至12月中旬的7%以下。虽然这远未达到购房者的理想水平，但已经是一个巨大的进步。 米勒预计抵押贷款利率将继续大幅下降。他粗略估计，2024年，30年期固定抵押贷款利率将接近5%-6%，更符合长期平均水平。这应该会让买家和卖家都感到可以接受，他们随后会买房，同时也会让租房者从观望中回归房市。反过来，房屋销量也会随之上涨。 2024年房市“命运会逆转”

米勒说：“随着利率下降，你会看到更多的房源进入市场，但不会‘洪水泛滥’。这将是循序渐进的、缓慢的。”

米勒补充说：“但这有可能使美国房地产市场逆转命运，因为房市与其他经济领域不同，最近基本上一直处于衰退之中。”

米勒说，对于房主来说，幸运的是，房屋供应量的增加不会对房屋价值造成压力，并且他预计明年屋价将在近期涨幅的基础上再次出现小幅上涨。

他说：“我预计全美屋价都会上涨。屋价会有所上涨，因为库存有限，即便有更多的房源进入市场也是远远不够的，库存的消耗速度几乎与库存出现的速度一样快。但我认为2024年的房产市场会比2023年更好、更活跃、更有活力。”

目前，纽约人承受着全美最高的房租负担。根据Zumper的数据，纽约一居室公寓的月租中位数在11月份达到了惊人的4300美元，比排名第二的泽西市高出1200多美元。 虽然纽约不会在短期内失去全美租房最贵城市的头衔，但米勒表示，这个城市的租房者将在2024年得到一些缓解。 米勒说：“我认为租金将会下降，现在已经开始了。曼哈顿的租金在今年8月份达到顶峰水平，到11月份已经下降了近9%，比预期的要多一些。” 纽约房租已经飙升了18个月，之后有所回落，这其中有几个原因。季节性趋势起了一定作用，因为秋冬季节的搬家往往不如夏季多。但米勒也指出，高昂的屋价和抵押贷款利率的下降会吸引一些有意购买公寓的人。 与美国其他地区一样，米勒预计明年随着租金下降，而且降低的抵押贷款利率也会促进销售。他还表示，那些希望2024年租金稳步上涨的房东的幻想是不切实际的。 米勒说：“但这并不意味着房租会大幅下降，仅仅只是说我们已经走出了租金火箭般上涨的时代。”