加拿大地產經紀賣3套房，但年收入卻不足2萬！被CRA盯上了！

最近一直有傳聞，聯邦政府有可能對加拿大人出售自住房（principal residence）收稅，令不少有房的業主多少有些擔憂。不過，即使自由黨政府確實有這個想法，現在也不會提出來，因為夏季或秋季就有可能舉行大選，杜魯多可不想失去加拿大這麼多業主的選票。

但是業主們應該注意的是，加拿大稅務局（CRA）對頻繁買屋賣屋的業主仍然盯得很緊，一旦他們認為納稅人賣房時把本不是自住房的物業不適當地作為自住房而避稅，那麼CRA就會將業主的PRE（principal residence exemption）予以拒絕，不僅要對賣房收入徵稅，還要加利息甚至很重的罰款。

加拿大《金融郵報》（Financial Post）最近的一篇文章說，溫哥華一名業主，本人是持牌地產經紀，他在6年內購買、拆除、建造並出售了3套房屋，但CRA發現，這名納稅人有好幾年報稅時，每年所報的營業收入均在$15,000到$20,000之間，因此對其展開調查。

報道稱，這3套房子是在2004-2010年買賣的，但幾乎走的同一條路子：買舊屋-拆除-重建-賣新屋：

第1套房產於2004年以$580,000元的價格購買，到手之後於2005年獲得了建造新屋的建築許可，並於2006年初將該新屋掛牌出售，賣了$140萬元。

第2套房產於2006年6月購買，即在這位經紀出售第1處房產兩個月之後。該物業的購買價格為$890,000，也是拆除舊屋建新房，該物業於2008年3月以近$200萬的價格出售。

第3套房產於2009年8月以$110萬買下，在舊址建新房之後於2010年11月以近$230萬的價格出售。

當官司打到稅務法庭之後，業主在法庭上強調，他買下舊屋建新房都是為自己和兒子，把每處房產都作為自住房，且在出售之前都在裡頭住了一段時間。之所以沒有住很長時間，而把每一套新建的房子都賣了，是因為自己欠債太多，賣房是為了還債。

確實，他在賣掉每棟房子後不久就背負了比以前更多的債務。據稱第一套房的按揭貸款金額為$812,500，第二套約有$110萬，第三套的房貸金額則為$210萬元。

不過後來聯邦上訴法院並不同意他的說法，法官認為：「一個想要減少債務的人不會在賣掉房子之後與還清債務之前，立即承擔更多的債務。」

這位經紀還自辯說，之所以沒有報告出售這些物業所產生的收益，是因為他認為這些房屋符合自住房的條件，因此是免稅的。同樣，他也沒有報告三筆交易在銷售方面應付的稅，即貨勞稅（GST），因為他認為自己並不是建築商，因此不受相關稅法約束，不需要繳納GST。

但稅務法院法官認為納稅人的「證詞不可信」，並且他「通常沒有在任何時期居住過這個新屋中的任何一個」。因此，法官得出結論認為，這位納稅人出售的物業不屬於自住房，因此也無法申請銷售所得的稅務減免，即通常所說的PRE。

稅務法庭還認定，納稅人被認為是「住宅物業的建造者」，因此應該為每次房屋銷售交納GST。

這位納稅人不服下級法院的裁決，最後官司一直打到聯邦上訴法院。

聯邦上訴法院於今年6月通過在線視頻會議審理此案。納稅人在上訴法院提出的唯一問題是，他是否符合「建築商」（「builder」）的定義，是否應該交納GST。

上訴法院所審查的重點在於：確定這位經紀出售物業所實現的收益究竟是收入收益還是資本收益，包括考慮出售物業的性質、所有權期限的長短、交易的數量與頻率、在物業上或與物業有關的工作、導致財產出售的情況，以及納稅人的動機。

在下級法院先前的判決中，認為最後一條，即納稅人的動機或納稅人的意圖是審理本案「最重要的因素」。

在審查了所有相關證據之後，聯邦上訴法院的三人法官小組一致裁定，「沒有依據推翻稅務法院法官關於（納稅人）從事收購房產、拆除舊屋、建造新房並出售」的裁定。因此，根據相關稅法（Excise Tax Act），納稅人被視為建築商，並且應該對三套房屋中每一套的銷售徵收貨勞稅。

按照稅法，二手房重售時可免繳GST，但如果是推倒重建的新屋，在出售時必須要繳貨勞稅。