越來越多辦公樓空置！加拿大商業地產形勢將惡化
蘇蘇
不斷上升的利率給加拿大房地產市場帶來了壓力，但是感受壓力的不僅僅是房主。專家警告說，加拿大的商業房地產行業可能是經濟下滑的一個預警，回歸職場的不確定性讓許多寫字樓的業主陷入危機。
據報道，對商業地產，包括辦公樓、零售空間、倉庫和工廠等物業的擔憂，大部分源於美國和最近銀行業的不穩定。
最近倒閉的第一共和銀行是一家面向富裕客戶的地區性銀行，這一波金融衝擊波已從美國蔓延至全球銀行機構。
上周末，伯克希爾哈撒韋公司(Berkshire Hathaway)副總裁、投資大亨巴菲特(Warren Buffett)的得力助手芒格(Charlie Munger)對持有商業地產敞口的美國銀行的狀況敲響了警鐘。
芒格在4月30日對英國《金融時報》表示，他覺得美國銀行”充斥着”他認為與商業地產價格下跌有關的”不良貸款”。
本周接受採訪的專家表示，隨着利率上升給貸款帶來壓力，以及對銀行的擔憂，業主無法獲得信貸，商業地產，尤其是寫字樓的形勢可能會顯著惡化。
那麼，這如何會導致更大範圍的經濟崩潰呢？以下是他們對形勢的看法，以及加拿大可能會如何發展。
混合工作模式使得更多辦公室空置
曾擔任德勤加拿大首席執行官的獨立經濟師的Craig Alexander表示，雖然加拿大人已經看到了利率上升對住房市場放緩的影響，但商業方面「同樣重要」。
他表示：「有很多理由擔心商業地產。」尤其是寫字樓，企業對寫字樓的需求明顯下降，這限制了房東收取的租金。他說，疫情「大大加快」了遠程和靈活工作模式的轉變，可能讓許多業主措手不及。
追蹤全球商業地產行業的CoStar首席經濟師兼市場分析主管Carl Gomez表示，由於重返工作崗位的不確定性，寫字樓很難留住和吸引租戶。
疫情前，多倫多的空置率非常低，約為4%。今天數字已經飆升到15%，一大批新建成的建築進入市場，推動這個數字的上升。
Gomez表示，一個根本性的問題是傳統寫字樓市場是否會恢復到疫情前的水平。
加拿大公共服務聯盟(PSAC)與聯邦政府的談判中，遠程工作權是一個棘手的問題。談判達成的初步協議包括一些條款，允許大約12萬名公務員制定適合他們個人需求的混合模式，而不是遵循整個部門的法令。
Gomez說，市場也普遍預計，多倫多等城市以及溫哥華、紐約和舊金山等北美主要市場的空置率仍將居高不下。
他說，這意味着商業業主的現金流可能會受到影響，他們無法像過去那樣依靠租金的增長。
高利率和對銀行業的擔憂給商業地產帶來寒意
在過去十年或更長時間裏，加拿大和美國都有相對較低的利率環境，不僅有助於企業融資和建設新項目，還使辦公物業具有可靠的租金回報率。
但低利率的日子大約在一年前就結束了。Alexander說，與住宅房地產一樣，商業地產對加息尤其敏感。最近美國的銀行倒閉將收緊整個行業的信貸條件，商業地產正在失去市場的青睞，銀行預期將更加挑剔地選擇放貸對象。所有貸款人將更加「保守」，他們將特別不願向在新的高利率環境下陷入困境的行業提供貸款。
商業業主可能會發現，在業務前景不確定和最需要生命線的時候，他們更難獲得信貸。
對加拿大的影響會有多嚴重?
接受採訪的專家以及伯克希爾哈撒韋公司的芒格都表示，商業地產即將出現的低迷，預計不會導致2008-09年金融危機那樣的崩潰。
Gomez說，美國的擔憂尤其嚴重，因為美國大都市的許多大型寫字樓都是靠巨額貸款融資的，個人業主可能手頭沒有資金來「填補」租金下降、利率上升和信貸渠道減少帶來的「缺口」。
他舉例說，在舊金山，高空置率正迫使一些業主以大幅折扣出售房產，導致人們擔心其他市場也可能面臨類似的拋售潮。一旦這些多米諾骨牌連接起來，經濟確實會有危險。
但是加拿大的所有權模式不同，資本充足的退休金基金擁有大城市中心的大部分辦公樓，這可能使加拿大免受商業地產低迷的最嚴重影響。
Alexander也認為，與美國相比，加拿大在商業地產風險可能要小一些，這在一定程度上要歸功於加拿大相對穩定的銀行體系。美國銀行動蕩中，加拿大銀行體系顯示出的不穩定跡象相對較少。加拿大各大銀行的投資更加多元化，不太可能在任何一個對利率上升敏感的特定行業中投入過多資金。
但這不代表加拿大不會受到與寫字樓市場相關的更嚴重衰退的影響。高利率需要一年或更長的時間才能在經濟中發揮作用，有的行業會更早感受到借貸成本上升的衝擊。
迄今為止加拿大經濟已被證明具有「彈性」，勞動力市場強勁，2023年前幾個月的產出出人意料地強勁，但是預測經濟將放緩，這些日子不會永遠持續下去。「餘波需要一段時間才能顯現。」
Alexander說，商業地產市場的壓力是經濟從低利率環境轉向高利率環境的一個癥狀，其他行業會在未來幾個月開始看到早期的彈性「減弱」。「我認為，最大的風險不是我們的銀行體系會出現任何形式的災難。而是未來我們將看到經濟走弱。」「我認為商業地產的問題是一個預警。」
