艱難房地產市場中，美國卻有450萬人成功破局，怎樣的秘訣讓他們實現了購房夢？

來源：Taola

去年的住宅房地產市場堪稱超級之年，但並不是以好的方式。

抵押貸款利率達到了23年來的最高水平，銷售量跌至13年來的最低點，而房價則達到了歷史最高水平。所有這一切加在一起，導致了自1984年以來的可負擔性水平降至最低點。

然而，不知何故，去年約有450萬人購房— 據全美房地產經紀人協會稱，將近四百萬人購買了現有住宅，而根據美國人口普查局的數據，略多於五十萬人購買了新建住宅。

可以肯定的是，去年售出的房屋數量比往年要少得多。僅僅幾年前，2019年，當抵押貸款利率降至歷史最低水平時，僅現有住宅銷售量就超過了612萬套，達到了自2006年以來的最高水平，根據全美房地產經紀人協會的數據。

但是，數百萬購房者去年仍然找到了合適的房屋。他們是如何做到的呢？

在市場上成功的購房者並不是在市場中跳來跳去的，密蘇里州斯普林菲爾德市Keller Williams房地產公司Holt Homes Group的經紀人兼業主Jen Davis說。相反，他們有一套策略，並堅持執行。

「去年成功購房的人不僅僅是全款購房的人或降低貸款利率的人，」Davis說。她說這些事情確實發生了，但成功購房者的共同主題是，他們有一個指導原則，堅持不懈地完成購房交易：他們優先考慮了自己在房屋中的需求。

她表示，對於購房者來說，要明確他們的首要任務是地點、可負擔性還是房屋狀況至關重要，並基於其優先級制定策略。

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負擔能力 在2023年，大多數購房者不得不在所購房屋的某些方面做出妥協。 戴維斯說：「也許他們選擇了他們最初並不想居住的區域或社區，但是交易條件讓他們感到滿意，這樣，最終他們實現了置房夢想。」

對於許多面臨抵押貸款利率飆升和房價上漲的購房者來說，負擔能力是首要考慮的因素。房地美(Freddie Mac)的數據顯示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率在2月份達到了6.09%的最低點。到2023年10月份，利率達到了7.79%的23年高點，為中等價位的房屋每月增加了數百美元的付款。

2023年2月，當房價中位數也為36.3萬美元時，假設首付20%，典型的本金和抵押貸款支付是每月1,211美元。到去年10月，房屋價格中位數為391,800美元，抵押貸款利率為7.79%，典型的月供為2,254美元，每月增加了1,000多美元。

戴維斯表示：「當負擔能力是我們考慮的因素時，對他們來說什麼是交易?他們覺得以多少月供購買比較舒服?」

通常賣方會向買方提供優惠，以幫助他們降低抵押貸款利率。當借款人用折扣點購買利率時，就相當於提前支付利息。買方可以要求賣方作出讓步，以支付降低利率的費用。

一般來說，每個點等於借款人抵押貸款成本的1%。付1個點可以使利率降低0.25%。貸款40萬美元的借款人可以用4,000美元將7.5%的抵押貸款利率降至7.25%。

通過提前降低抵押貸款利率，在貸款期間，每月的成本將會更小。

戴維斯說:「在其他時候，策略是關注那些在市場上停留時間較長的老庫存。此時的賣家比那些剛進入市場的人更願意談判。」

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房屋狀況 然而，對於那些主要關注房屋狀況的買家——他們希望購買一套可以立即入住、狀況良好的、就像HGTV節目中的房屋那樣——戴維斯表示，購房者通常需要在融資方面變得更有創意，因為這些房屋可能會要求全款，而且通常會有其他幾個感興趣的買家。

「如果他們不擅長維修，又希望房子一開始就漂亮，那麼問題就變成了我們從哪裡獲取資金來提出最有競爭力的報價？」 戴維斯說。

在這種情況下，她建議購房者考慮一些方案，如來自親朋好友的禮物資金、首付援助計劃，以及靈活地提出儘可能接近無條件現金報價的報價方案。

「也許他們可以申請橋接貸款，或者利用他們房屋出售所得的資產，」她說。「賣方最希望的是最乾淨的報價。」

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購房者可以多花一點時間

經紀人表示，這個市場沒有時間限制，但有時購房者需要時間適應市場的變化，無論是房價上漲還是利率飆升。與疫情高峰期的狂熱市場不同，那時房屋僅在幾天內就能售出，購房者只有10分鐘做決定，並在車外的引擎蓋上填寫報價，去年購房者較少意味着有更多時間進行冷靜思考和做出謹慎決定。

紐約市Coldwell Banker Warburg的經紀人Parisa Afkhami表示，她與一位購房者合作了一年多時間，才在去年成功購買了一套房子。

「隨着我們的搜索持續進行，利率穩步上升，」她說。「這在我們的購房搜索中自然帶來了可負擔性方面的挑戰。有時，不斷攀升的利率和低庫存似乎是不可逾越的障礙。我不斷地帶他們去看房，我們看了又看，這有助於形成一個現實的圖景。」

Afkhami表示，購房者最終在去年夏天買到了紐約市的一套公寓。

「在這種情況下，所需的調整和步驟包括重新調整資產、增加首付現金金額、制定在利率下降時重新融資的計劃，以及考慮金融要求不那麼嚴格的建築物，例如閉市資產和流動性，」 Afkhami說。

Nest Seekers International首席經濟學家、同時在佛羅里達、紐約和新澤西州擔任銷售經紀人的Erin Sykes表示，對於所有涉及方來說，去年都是具有挑戰性的一年。

「這對於買家來說不是好事，」她說。「但對於賣家來說也不是好事。對於經紀人也不是好事。每個人都在掙扎。問題是誰會稍微讓步一些？我們看到賣家開始做出改變，接受較低的價格。這是購房者所需要的，再加上抵押利率的回調，來重新激活市場。」

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抵押貸款利率下跌和新建築

30年期固定利率抵押貸款的平均每周利率在2023年10月底達到了7.79%，創下了23年來的新高，但此後一直在下跌。這降低了准購房者的借款成本。

新建住宅仍然吸引人，房屋建造商增加了庫存，並提供購房者降低抵押貸款利率的選項，以使購買更加吸引人。

Sykes說：「大型建築商能夠提供諸如按1.5個點或者有時候兩個點購買抵押貸款的激勵，你買的是一套新房，但你要付出溢價，而且在某些情況下，你是在一個開發程度較低的地區購買。」

根據人口普查局的數據，全國平均新建住宅的成本接近50萬美元。Sykes表示，購房者可能會付出稍微多一點的費用，但至少可以獲得抵押貸款利率的降低。

另外一些購房者則發現了一些狀況可能較差的房屋，考慮未來發展。

Sykes表示：「他們可能會為房子付出較少的價格，並獲得更高的利率，但他們可以在未來進行再融資，那種冒險對於願意承擔的人來說是會有回報的。」