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艱難房地產市場中,美國卻有450萬人成功破局,怎樣的秘訣讓他們實現了購房夢?


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來源:Taola

去年的住宅房地產市場堪稱超級之年,但並不是以好的方式。

抵押貸款利率達到了23年來的最高水平,銷售量跌至13年來的最低點,而房價則達到了歷史最高水平。所有這一切加在一起,導致了自1984年以來的可負擔性水平降至最低點。

然而,不知何故,去年約有450萬人購房— 據全美房地產經紀人協會稱,將近四百萬人購買了現有住宅,而根據美國人口普查局的數據,略多於五十萬人購買了新建住宅。

可以肯定的是,去年售出的房屋數量比往年要少得多。僅僅幾年前,2019年,當抵押貸款利率降至歷史最低水平時,僅現有住宅銷售量就超過了612萬套,達到了自2006年以來的最高水平,根據全美房地產經紀人協會的數據。

但是,數百萬購房者去年仍然找到了合適的房屋。他們是如何做到的呢?

在市場上成功的購房者並不是在市場中跳來跳去的,密蘇里州斯普林菲爾德市Keller Williams房地產公司Holt Homes Group的經紀人兼業主Jen Davis說。相反,他們有一套策略,並堅持執行。

「去年成功購房的人不僅僅是全款購房的人或降低貸款利率的人,」Davis說。她說這些事情確實發生了,但成功購房者的共同主題是,他們有一個指導原則,堅持不懈地完成購房交易:他們優先考慮了自己在房屋中的需求。

她表示,對於購房者來說,要明確他們的首要任務是地點、可負擔性還是房屋狀況至關重要,並基於其優先順序制定策略。

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負擔能力 在2023年,大多數購房者不得不在所購房屋的某些方面做出妥協。 戴維斯說:「也許他們選擇了他們最初並不想居住的區域或社區,但是交易條件讓他們感到滿意,這樣,最終他們實現了置房夢想。」

對於許多面臨抵押貸款利率飆升和房價上漲的購房者來說,負擔能力是首要考慮的因素。房地美(Freddie Mac)的數據顯示,30年期固定利率抵押貸款的平均利率在2月份達到了6.09%的最低點。到2023年10月份,利率達到了7.79%的23年高點,為中等價位的房屋每月增加了數百美元的付款。

2023年2月,當房價中位數也為36.3萬美元時,假設首付20%,典型的本金和抵押貸款支付是每月1,211美元。到去年10月,房屋價格中位數為391,800美元,抵押貸款利率為7.79%,典型的月供為2,254美元,每月增加了1,000多美元。

戴維斯表示:「當負擔能力是我們考慮的因素時,對他們來說什麼是交易?他們覺得以多少月供購買比較舒服?」

通常賣方會向買方提供優惠,以幫助他們降低抵押貸款利率。當借款人用折扣點購買利率時,就相當於提前支付利息。買方可以要求賣方作出讓步,以支付降低利率的費用。

一般來說,每個點等於借款人抵押貸款成本的1%。付1個點可以使利率降低0.25%。貸款40萬美元的借款人可以用4,000美元將7.5%的抵押貸款利率降至7.25%。

通過提前降低抵押貸款利率,在貸款期間,每月的成本將會更小。

戴維斯說:「在其他時候,策略是關注那些在市場上停留時間較長的老庫存。此時的賣家比那些剛進入市場的人更願意談判。」

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房屋狀況 然而,對於那些主要關注房屋狀況的買家——他們希望購買一套可以立即入住、狀況良好的、就像HGTV節目中的房屋那樣——戴維斯表示,購房者通常需要在融資方面變得更有創意,因為這些房屋可能會要求全款,而且通常會有其他幾個感興趣的買家。

「如果他們不擅長維修,又希望房子一開始就漂亮,那麼問題就變成了我們從哪裡獲取資金來提出最有競爭力的報價?」 戴維斯說。

在這種情況下,她建議購房者考慮一些方案,如來自親朋好友的禮物資金、首付援助計劃,以及靈活地提出儘可能接近無條件現金報價的報價方案。

「也許他們可以申請橋接貸款,或者利用他們房屋出售所得的資產,」她說。「賣方最希望的是最乾淨的報價。」

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購房者可以多花一點時間

經紀人表示,這個市場沒有時間限制,但有時購房者需要時間適應市場的變化,無論是房價上漲還是利率飆升。與疫情高峰期的狂熱市場不同,那時房屋僅在幾天內就能售出,購房者只有10分鐘做決定,並在車外的引擎蓋上填寫報價,去年購房者較少意味著有更多時間進行冷靜思考和做出謹慎決定。

紐約市Coldwell Banker Warburg的經紀人Parisa Afkhami表示,她與一位購房者合作了一年多時間,才在去年成功購買了一套房子。

「隨著我們的搜索持續進行,利率穩步上升,」她說。「這在我們的購房搜索中自然帶來了可負擔性方面的挑戰。有時,不斷攀升的利率和低庫存似乎是不可逾越的障礙。我不斷地帶他們去看房,我們看了又看,這有助於形成一個現實的圖景。」

Afkhami表示,購房者最終在去年夏天買到了紐約市的一套公寓。

「在這種情況下,所需的調整和步驟包括重新調整資產、增加首付現金金額、制定在利率下降時重新融資的計劃,以及考慮金融要求不那麼嚴格的建築物,例如閉市資產和流動性,」 Afkhami說。

Nest Seekers International首席經濟學家、同時在佛羅里達、紐約和新澤西州擔任銷售經紀人的Erin Sykes表示,對於所有涉及方來說,去年都是具有挑戰性的一年。

「這對於買家來說不是好事,」她說。「但對於賣家來說也不是好事。對於經紀人也不是好事。每個人都在掙扎。問題是誰會稍微讓步一些?我們看到賣家開始做出改變,接受較低的價格。這是購房者所需要的,再加上抵押利率的回調,來重新激活市場。」

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抵押貸款利率下跌和新建築

30年期固定利率抵押貸款的平均每周利率在2023年10月底達到了7.79%,創下了23年來的新高,但此後一直在下跌。這降低了准購房者的借款成本。

新建住宅仍然吸引人,房屋建造商增加了庫存,並提供購房者降低抵押貸款利率的選項,以使購買更加吸引人。

Sykes說:「大型建築商能夠提供諸如按1.5個點或者有時候兩個點購買抵押貸款的激勵,你買的是一套新房,但你要付出溢價,而且在某些情況下,你是在一個開發程度較低的地區購買。」

根據人口普查局的數據,全國平均新建住宅的成本接近50萬美元。Sykes表示,購房者可能會付出稍微多一點的費用,但至少可以獲得抵押貸款利率的降低。

另外一些購房者則發現了一些狀況可能較差的房屋,考慮未來發展。

Sykes表示:「他們可能會為房子付出較少的價格,並獲得更高的利率,但他們可以在未來進行再融資,那種冒險對於願意承擔的人來說是會有回報的。」

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