房產

紂王教你三招,買好多倫多公寓樓花


餓人日記

最近樓花市場火爆,紂王在上周的文章里提到最近GTA有近30個樓花項目開盤銷售。


看看這圖:哇,辣么多的項目, 簡直令人眼花繚亂。


那麼問題就來了,辣么多的項目,究竟選哪個項目好?


據歷年統計,多倫多有少數(大約3-5%)的樓花項目,樓盤開賣以後,突然有一天宣布項目破產。


雖然定金大都能退回,但已經耽誤了不少人的投資計劃和機會,官司又打不贏,令人憤怒又無奈,WTF!


雖然紂王一直在介紹好樓盤,但授人以魚不如授人以漁!


今天紂王就教朋友們三招,特別是初次買樓花的朋友,買好樓花 CONDO


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第一招:要細挑


挑什麼呢?首先 挑好的開發商,挑大的實力雄厚的歷史比較長的加拿大/美國開發商。


特別 警惕成立不久、沒有做過大項目的小開發商或者外國的開發商


如果自己是小白,也不知道有那些知名的開發商。先看看這種圖,顯示了多倫多開發商們歷年分別建的高層公寓總數量排行榜。


圓圈越大,建過的公寓數量越多,時間越久,綜合排名通常越靠前。


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所以初次進入樓花投資領域,建議就買那些排名前十名開發商的項目吧。


選擇名開發商,目的只有一個:避坑 ,儘可能避免項目取消、轉手、重大質量事故的風險。


地產投資靠時間,不靠開發商,只要他們不給你挖坑,就是好事


其次,挑好的地點,交通要便利,地鐵沿線最好,容易上高速,未來社區要有發展潛力。這個紂王不細談,太瑣碎。


但凡買樓花,紂王一定要自己去實地考察,特別留意周圍的樓房的高度,看會不會阻擋視野。再如未來規劃,如旁邊會不會再建高樓、地鐵、學校、社區中心等。


一個很好的辦法就是在google 地圖上看看,幾乎都能把周圍的現狀了解得一清二楚。


現場考察+Google 地圖,基本上可以避免地點上的選擇失誤。


最後,要挑戶型,朝向,樓層。


不要電梯旁邊的,不要面對垃圾通道的,方方正正的最好 ,也不要尖角或者大弧型的,難以擺設傢具的。有些外表很漂亮,婀娜多姿,但裏面很不實用,管理費也高,樓價也比周圍的漲得要慢。


樓層不要太低,特別是像多倫多市中心,五層以下肯定不買,因為周圍樓多,就跟住在井底一樣,只看見四周高樓一角的天空,以後轉手也不容易。


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第二招:要趁早


張愛玲說:出名要趁早,


紂王說: 買樓花要趁早,最好第一批就拿下


跟買現樓不一樣,很多開發商不會那麼早就透露戶型或者價格表,因為開發商的心裏也很矛盾的:既想賣個高的價格,但是又有點擔心價格高而滯銷,影響項目進度與銀行貸款。


雖然每個開發商的銷售方式不一樣,但大部分的開發商都會謹慎地試探性的釋放出部分單元,進行小範圍內的售賣,然後再看看市場反應進行調整。


所以, 早買往往會有價格上的優惠和獎勵


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越早填認購意向表,那麼你拿到的價格有可能就越好。很多熱銷的樓盤,試水之後,看市場火爆 ,就一點一點的加價,每隔一段時間放一些單位出來。最後一天公開發售的時候,已所剩無幾。


很多人要等到全部資料如戶型和價格都知道一清二楚,才開始研究和決定填購買意向表( worksheet),但等到那個時候,很有可能已經晚了。


加拿大購買公管公寓CONDO樓花, 從雙方簽字起有十天的冷靜期,購買者可以在冷靜期內可以取消合同,拿回定金。


所以 早點填寫購買意向書,有備無患。


買condo樓花,時間點非常重要,有很多時候一拖延就錯過了最佳時間點。


如果想投資condo樓花,應該平時多關心一下可能出來的新樓盤,早作準備,去看看現場,打聽它的大概價位/潛力,以便機會來臨的時候就能夠迅速決定買。


機會偏愛有準備的頭腦


建議一定要提早填認購意向表,等填了看到戶型,可以再決定簽不簽合同。簽了合同,還有十天的冷靜期呢。但如果沒有進入到這個認購圈裏面,那就完全沒有機會了。


第三招:要多問


對於一個多年投資Condo樓花的人而言,很多東西都已經駕輕就熟,一看就知道。但是對於初次或者經驗不多的condo投資者而言,很多都是新的東西,很有可能是一頭霧水。


解決的辦法就要 勤問,多問,問自己的經紀,問開發商銷售人員 。除了一般的問題,比如說這個樓盤什麼時候交付,每月管理費多少,付款的安排是怎麼樣,HST, 海外買家能不能做POA,  還有ABC三個問題一定要弄清楚的。


A ,最後交接的Closing Cost大概多少。很多初次Condo樓花購買者在律師樓簽字收樓的時候,看到清單里這些款項的時候,可能都會吃了一驚。


一般而言,最後的交付費用可能會佔到房價的2~4%。要弄清楚背後潛在的些收費項目,以及開發商或者是政府收的發展費用,會不會封頂?如果沒有封頂,那4-5年以後,難說市政府會收你多少錢。


一定要弄清:the Development Levy Charge are capped or not.


看看以下合同里的條款,就是把Development Charge 封頂,不超過$12000。

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B, 很多樓花購買者買樓花就是為了在交付之前樓價上漲而轉讓的 (assignment sale), 就算本意要自住或長期持有的,但難說4-5年以後計劃有所改變。


所以購買前一定要問清楚的,能不能轉讓,如果轉讓的話有什麼條件?可以免費一次嗎?還是要交錢?在什麼時候可以轉?如果不允許免費轉讓一次的,那自己要不要再考慮一下?


很常見的情況就是:開發商的購買合同條款規定轉讓是要收錢的,例如$5000,但在促銷期間,免了這罰款, 所以會有修改:如下圖:

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C, 在拿了鑰匙到最後產權交接的那段時間可不可以出租。


很多開發商允許在拿了鑰匙之後可以出租。但也有些開發商是附帶有條件的,例如要付給開發商相當於1-2月的月租的,有些則是完全禁止的。


如果不能出租,那對很多以投資出租為目的的買家則是不能接受的。


這三條一定要在正式合同簽訂後十天內仔細檢查,看有沒有被遺漏。


幾十頁的合同文件,通篇法律專業名詞,晦澀難懂,又長又臭, 紂王的建議是可以花點錢請個律師把把關哈。這點小錢,絕對值得啦!


更多的細節,盆友們可以打電話給紂王聊聊哈!


最後祝大家復活節長周末愉快!


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作者簡介:Joe Wang

– 碩士,畢業於浙江大學,中山大學, 十多年專做多倫多市中心、密西沙加、Oakville房地產買賣投資,

– 曾在多家世界500強跨國公司世界各地從事銷售與管理工作,具有全球戰略投資視野,

– 對市場變化感覺敏銳,大勢判斷準確,小處分析細緻,談判能力一流,

– 尤其擅長賣房,曾帶領團隊創造大多地區1個賣盤收到60個offer的記錄,

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