買房指南系列——-買樓花的風險

Michelle Z

買樓花的風險

近期市場上出現了大量樓花轉讓的消息，顯示了一個嚴峻的問題， 買樓花安全嗎？買樓花的風險在哪裡？其實和買看得見、 摸得着的二手房相比，買樓花最大的問題就出現在「不確定性」上。

1 開發商的不確定性。大樓能不能建起來？什麼時候可以建起來？ 戶型、價格會變化多少？

首先，開發商的資金是不是很充分？能及時得到銀行的支持？ 很多樓盤最後沒蓋起來，源於開發商的資金鏈斷裂， 特別是在現在高利率期間，很多開發商的資金鏈非常緊張， 很多樓盤蓋到一半蓋不下去了，開發商申請破產， 對等待幾年的樓花買家是一個巨大的打擊。

其次，開發商的資質很重要，像大的開發商比如 TRIDEL ， 有自己的施工隊，蓋的大樓質量可能會穩定一些。 有的開發商沒有自己的施工隊，有不同的項目經理管理， 建築質量參差不齊，當然到交樓階段，都達到了安省 buildin g code ， fire code 要求。

再者，開發商的信譽是不是有保證。 有的開發商在交接之前突然要求買家大幅加價， 而且給買家籌資的時間也很短。前段時間， 某開發商在交接之前要求買家在原合同價的基礎上加價 17 萬加幣， 鬧得沸沸揚揚。但是買家很無奈， 樓花合同是開發商的律師團隊起草的，是為了保護開發商的利益。 所以買家在買樓花時務必要請專業律師仔細審查買房合同。

2 買家貸款資金的不確定性

雖然在簽樓花合同時，買家獲到了銀行的貸款預批， 但等到樓房蓋好時，少則 2 、 3 年，多則 5 、 6 年，買家的工作、 收入都會有很大的變化，特別是在現在貸款利率大漲的時候， 買家的貸款能力會減少；再者，新樓的價值可能沒達到預期的增值， 樓花的銀行評估價格比購買價格低不少， 買家能從銀行貸款的金額明顯減少了， 買家需要拿出更多的資金補差價，很多買家可能無力交接， 這可能是現在很多樓花轉讓的一個主要原因。 雖然開發商可以在樓盤開發過程中終止合同，但一旦 buildin g 建好，買方卻不能不交接，否則開發商有最終追訴權， 買家不僅僅是損失定金，還要賠償開發商的各種損失。 這樣的例子在安省出現過多次。

3 、政策的不確定性

加拿大聯邦、省、市三級政府的政策、法規也在不斷變化。 加拿大聯邦政府今年開始實行的禁止外國人買房、 安省的海外買家稅變化，多倫多市地稅的增加等等， 還有對開發商政策的不斷變化，最後都會轉嫁到買家來承擔後果。

在簽定每一個樓花合同時，作為買家是否已經考慮到了這種種後果？ 或是否有人告訴你了這種種風險？還有轉讓樓花的風險考慮了嗎？

只有在潮水退去時，才知道誰在裸泳。 今年的房地產市場是一個巨大的考驗。有的人會因資金鏈斷裂， 被迫轉讓樓花甚至低價賣房； 有的投資者會在這個難得的買方市場中撿漏拾寶、收益頗豐。 每一次危機也是一次機遇，是考驗每一個投資者智慧的時候，做出明智的選擇是當務之急！

有溫度、有良知的多倫多地產經紀 Michelle （米雪兒） Zhang 原創

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